Thị trường bất động sản Hà Nội: “Cầu” còn rất lớn

Trong quý I-2011, thị trường BĐS Hà Nội đón nhận khoảng 8.800 căn hộ chung cư từ 20 dự án, tăng gấp đôi về số lượng so với quý IV-2010. Trong đó, các dự án chung cư hạng B chiếm tới 70% nguồn cung. Riêng quận Thanh Xuân, nguồn cung mới từ 4 dự án với 5.200 căn hộ đã đưa quận này thành nơi có số lượng căn hộ chung cư ra thị trường lớn nhất, chiếm 60% tổng nguồn cung tại Hà Nội. Điểm đáng lưu ý là mặc dù có số lượng nguồn cung tăng gấp đôi so với quý trước, nhưng thị trường vẫn đạt tỷ lệ hấp thụ tốt ở mức xấp xỉ 70%. Tuy các dự án hạng A có khả quan hơn về số lượng căn hộ được bán, song tỷ lệ bán chỉ đạt 20%, vẫn chậm hơn so với các hạng khác.

Về giá bán, ghi nhận từ thị trường cho thấy giá chào bán nhà thứ cấp trung bình tăng 3% so với quý IV-2010, trong đó quận Long Biên tăng mạnh nhất ở mức 8,5%, tiếp đến là Gia Lâm tăng 6%. Quận Tây Hồ có mức giá chào bán trung bình cao nhất, xấp xỉ 2.500 USD/m2; quận Hai Bà Trưng, Ba Đình, Đống Đa có mức giá trên dưới 2.000 USD/m2. Trong khi đó, quận Cầu Giấy, Thanh Xuân và huyện Từ Liêm dao động từ 1.600 đến 1.800 USD/m2; Hoàng Mai, Long Biên, Hà Đông gần 1.500 USD/m2 và huyện Gia Lâm thấp nhất, gần 1.000 USD/m2. Với các chỉ số như 53% dân số ở độ tuổi dưới 30, thu nhập trung bình tiếp tục tăng, giá đất nền quá cao cho thấy cầu của thị trường căn hộ chung cư sẽ còn tiếp tục tăng trưởng trong thời gian tới. Trong khi nguồn cung dự kiến có khoảng 21.000 căn hộ, từ 35 dự án sẽ gia nhập thị trường trong 3 quý còn lại của năm 2011, trong đó khu vực Từ Liêm, Hà Đông, Cầu Giấy, Hoàng Mai và Thanh Xuân có số lượng dự án nhiều nhất, chiếm 70% tổng nguồn cung. Như vậy có thể thấy, nhà chung cư chưa thể xuống giá.

Giá biệt thự tiếp tục tăng

Số liệu nghiên cứu về biệt thự và nhà liền kề của Savills Việt Nam cho thấy, giá chào bán của phân khúc này tiếp tục tăng trong quý I-2011 ở tất cả các khu vực. Trong đó, huyện Từ Liêm, quận Cầu Giấy và Tây Hồ dẫn đầu với mức giá chào thứ cấp trung bình khoảng 6.400 USD/m2. Huyện Mê Linh, Quốc Oai, khu vực xa trung tâm thành phố, có giá chào bán thấp nhất 800 USD-1.200 USD/m2. Việc phát triển cơ sở hạ tầng có tác động lớn đến giá biệt thự, nhà liền kề, điển hình như quận Long Biên, Hoàng Mai và huyện Gia Lâm, giá chào bán tăng 15- 20% so với quý IV-2010 sau khi một số tuyến đường giao thông được hoàn thiện. Tuy nhiên về xu hướng nguồn cầu, Savills Việt Nam cho rằng, phân khúc biệt thự và nhà liền kề có thể bị ảnh hưởng do lãi suất quá cao (ở mức 20-21%/năm) và chính sách thắt chặt tín dụng ở hầu hết các ngân hàng trong năm 2011. Trong khi đó, nguồn cầu của biệt thự và nhà liền kề được xác định ở một nhóm khách hàng nhất định là những người giàu có. Về nguồn cung, trong quý I-2011 ghi nhận khoảng 34.600 biệt thự, nhà liền kề từ 103 dự án ở 14 quận, huyện được đưa ra thị trường, trong đó 78 dự án bán dưới hình thức hợp đồng mua bán, số còn lại bán dưới hình thức hợp đồng góp vốn. Khu vực Hoàng Mai, Từ Liêm, Tây Hồ, Cầu Giấy, Long Biên, Gia Lâm có 52 dự án, cung ứng khoảng 8.700 căn biệt thự, nhà liền kề, trong khi khu vực Hà Đông, Hoài Đức, Quốc Oai, Đan Phượng, Mê Linh chỉ có 26 dự án nhưng cung ứng số biệt thự, nhà liền kề gần gấp đôi và đang trở thành nguồn cung chính của thị trường. Trong trung hạn, dự kiến có khoảng 60 dự án biệt thự, nhà liền kề được đưa ra thị trường, với tổng diện tích khoảng 4.500ha, lớn nhất là huyện Quốc Oai có gần 1.000ha.

Điểm đáng lưu ý đối với thị trường BĐS Hà Nội hiện nay là sự thiếu minh bạch. Có ý kiến cho rằng, khi thị trường vàng bị siết chặt, thị trường chứng khoán thiếu hấp dẫn, dòng tiền đầu tư sẽ chuyển sang BĐS. Thêm vào đó, nguồn cầu thực của thị trường BĐS vẫn rất lớn nên thị trường này sẽ tiếp tục phát triển mạnh. Một khảo sát mới đây cho thấy, 50% người được hỏi cho biết sẽ sử dụng tiền nhàn rỗi đầu tư vào BĐS thay vì vàng như thời điểm trước khi áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ. Nhưng cũng có không ít ý kiến cho rằng xu hướng thị trường BĐS chưa rõ nét. Nhiều dự án hạng sang giảm giá bán, áp dụng hình thức khuyến mãi như hỗ trợ tới một nửa lãi suất vay ngân hàng, tặng nội thất… Lãi suất vay ngân hàng cao không chỉ tác động đến chủ đầu tư dự án mà còn tác động đến cả người mua. Khi áp dụng các chính sách thắt chặt tiền tệ, những chi tiêu mang đến dòng tiền mới được ưu tiên. Tuy còn ý kiến khác nhau về xu hướng thị trường, song tất cả đều có chung nhận định trong trung, dài hạn thị trường BĐS sẽ phát triển tốt khi mục đích cuối cùng là hướng tới người sử dụng.